STJ anula rateio por fração ideal em Condomínio e todos pagam o mesmo valor?

     A Informma recebe constantemente indagações de clientes, síndicos e até mesmo concorrentes sobre a possibilidade de rever a forma de ratear os custos na administração de condomínios, tecemos, pois, algumas considerações sobre o tema. Síndico Profissional

     Foram centenas de sites replicando e requentando notícia antiga (veja aqui) de que o Superior Tribunal de Justiça – STJ – teria julgado como nula a cobrança de taxas condominiais tomando a Fração ideal em condomínio por base de cálculo para taxas condominiais.

     A notícia parecia animadora para quem mora em coberturas, gardens e apartamentos maiores.

     No entanto, o autor da notícia ou alguém na sua comunicação social equivocou-se na forma de explicar e levou muita gente ao erro.

     O STJ nunca decidiu que a forma de rateio deve seguir exclusivamente a divisão pelo número de unidades.

    A decisão festejada por donos dos maiores apartamentos não foi da lavra de qualquer Ministro do STJ, mas fruto de decisão isolada do Tribunal de Justiça Mineiro embasada em erro da defesa do Condomínio que não impugnou um dos pontos levantados pelo Condômino.

     O recurso contra a decisão, um Recurso Especial dirigido ao STJ,  não teve mérito julgado, é dizer, por questões formais a matéria sequer foi analisada naquele Tribunal.

     O” boato” foi tão forte que o próprio STJ emitiu nota de esclarecimento, informando que nunca julgou a matéria como propagado em vários veículos de comunicação, inclusive sites especializados em Condomínios, que caíram na “pegadinha”.

     Mas afinal, qual critério correto para divisão dos gastos condominiais, como se procede na formatação da taxa condominial?

     O Código Civil, no artigo 1336, prevê que na inexistência de disposição em contrário na Convenção Condominial, as despesas devem ser suportadas pelos condôminos na proporção de sua fração ideal. É dizer, quem tem áreas privativas maiores (incluindo terraços de coberturas e gardens), pagam mais pelas despesas.

     Na quase totalidade dos condomínios, a minuta de convenção apresentada pela Incorporadora acaba se tornando definitiva e como a quase totalidade das Incorporadoras insere na minuta que despesas serão rateadas na razão da fração ou simplesmente omitem o tema, segue-se o padrão do Código.

     É possível mudar convenção nesse item? Sim, mas difícil.

     Para alterações da Convenção, não só nesse tema, são necessários votos positivos de 2/3 dos condôminos. Esses 2/3 são entre TODOS os proprietários, não só dos presentes à Assembleia. A Assembleia pode iniciar com tema, ser suspensa, dando prazo para colheita de todas as assinaturas, e em data futura retomada para encerramento e aprovação da alteração, se atingido número mínimo.

     Nos condomínios atuais, com cada vez mais unidades, a missão torna-se hercúlea.

     Assim, na Administração de Condomínios, o rateio de despesas com base na fração ideal em Condomínios segue sendo legal, podendo ser alterada com mudança na convenção mediante quórum qualificado.